Finanse i inwestowanie, podstawowe pojęcia

Akt notarialny 

Dokument urzędowy potwierdzający dokonanie określonej czynności prawnej, np. zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości. Forma aktu notarialnego jest niezbędna, aby kupno/sprzedaż nieruchomości były ważne i skuteczne.

Aneks 

Dokument w formie pisemnej powstający w wyniku zmiany warunków umowy między klientem i bankiem. Aneks może dotyczyć np. zmiany warunków oprocentowania kredytu lub odłączenia od kredytu jednego z kredytobiorców. Koszt zawarcia aneksu do umowy kredytowej wynika z tabeli opłat i prowizji każdego banku.

Banki hipoteczne 

Instytucje finansowe, które mogą udzielać tylko kredytów hipotecznych. Działają w oparciu o odmienne zasady i regulacje, niż zwykłe banki z którymi konkurują na rynku kredytów mieszkaniowych.

BIK 

Biuro Informacji Kredytowej SA, instytucja prowadząca rejestr wszystkich kredytobiorców w Polsce. BIK monitoruje terminowość spłacania kredytów, pożyczek, kart kredytowych i kredytów ratalnych. Dzięki BIK banki mogą sprawdzić wiarygodność klientów i sprawdzić czy chcąc podpisać umowę kredytową, nie zataili innych pożyczek, które zaciągnęli.

Cesja 

Umowa przenosząca na rzecz banku uprawnienia z innej umowy, np. ubezpieczenia nieruchomości. Jeśli kredytowana nieruchomość ulegnie np. spaleniu lub zniszczeniu, bank odzyska pieniądze z polisy ubezpieczeniowej.

Cesja wierzytelności 

Jest to przeniesienie wierzytelności tj. umowa, przez którą wierzyciel przenosi swoją wierzytelność na osobę trzecią (np. bank sprzedaje dług firmie windykacyjnej).

Deklaracja wekslowa 

Dokument, w którym wystawca weksla in blanco określa, w jakiej sytuacji i w jaki sposób weksel może być wypełniony i wykorzystany przez wierzyciela.

Deweloper 

Inwestor, czyli osoba fizyczna lub prawna, która inwestuje w budowę nieruchomości budynkowych z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Zwyczajowo deweloper kupuje działkę, nadzoruje pełen proces inwestycyjny od fazy projektowania do zakończenia budowy nieruchomości, aż po jej sprzedaż bądź wynajem.

Dłużnik

Osoba zobowiązana do określonego świadczenia na rzecz wierzyciela. W przypadku kredytu hipotecznego dłużnikiem jest klient, który wziął kredyt a wierzycielem jest bank.

EURIBOR 

Skrót z języka angielskiego, Euro Interbank Offered Rate czyli stopa procentowa kredytów w strefie euro oferowanych pomiędzy bankami. Wyliczana na podstawie średniej z 57 największych banków ze strefy euro. Podstawa wyliczania oprocentowania kredytów w euro.

Harmonogram płatności 

Powiązany zazwyczaj z postępem prac budowlanych terminarz płatności za nowo budowane mieszkanie, ustalony przez dewelopera z klientem. Harmonogram płatności uzgadniamy z bankiem, również w sytuacji gdy kredyt hipoteczny wypłacany będzie w kilku transzach np. przy budowie domu metodą gospodarczą. Wypłata kolejnej transzy następuje po zamknięciu kolejnego etapu prac budowlanych (stan zerowy, stan surowy, instalacje wewnętrzne itd.).

Hipoteka 

Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości służące zabezpieczeniu wierzytelności, rodzaj zastawu przypisanego do nieruchomości. Wierzyciel hipoteczny może dochodzić swoich praw z nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Hipoteka kaucyjna

Rodzaj hipoteki, którą zabezpiecza się wierzytelności o nieustalonej wysokości, ale określonej do oznaczonej sumy najwyższej. Zabezpiecza odsetki i inne koszty mieszczące się w sumie wymienionej we wpisie hipoteki.

Hipoteka zwykła 

Rodzaj hipoteki, którą zabezpiecza się wierzytelności o ustalonej i znanej wysokości. Zwykle umowa o ustanowieniu hipoteki zawierana jest w formie aktu notarialnego, przy czym oświadczenie wierzyciela może już być złożone w dowolnej formie.

Kapitalizacja odsetek 

Dopisywanie należnych odsetek do zadłużenia z tytułu zaciągniętego zobowiązania.

Karencja 

Określony w umowie kredytowej okres zawieszenia spłaty kapitału, w którym kredytobiorca spłaca jedynie odsetki.

Kredyt hipoteczny

Kredyt udzielany przez bank, zabezpieczony ustanowieniem hipoteki na nieruchomości.

Kredyt konsolidacyjny 

Nowy kredyt, którym spłacamy część lub wszystkie zobowiązania klienta. W zależności od zdolności kredytowej kredytobiorcy możliwe jest najczęściej dobranie dodatkowej gotówki do kwoty konsolidowanych zobowiązań.

Kredyt refinansowy 

Spłacenie już zaciągniętego kredytu innym, na korzystniejszych dla klienta warunkach.

Kredyt walutowy 

Wysokość pożyczonej przez bank kwoty, wysokość rat i odsetek jest ustalona w złotówkach, ale według wartości waluty kredytu, w której jest rozliczany (np. CHF, EUR lub USD).

Księga Wieczysta 

Urzędowy rejestr, w którym ujawniony jest stan prawny nieruchomości. Księga Wieczysta składa się z 4 działów. W Dziale I dokonuje się oznaczenia nieruchomości, Dział II zawiera informacje o jej właścicielach, Dział III przedstawia ograniczone prawa rzeczowe (takie jak np. służebność osobista), w Dziale IV natomiast wpisywane są hipoteki.

Kwota kredytu brutto 

Kwota kredytu netto powiększona o pobierane przez bank opłaty i prowizje oraz składki ubezpieczeniowe.

LIBOR 

Skrót z języka angielskiego, London Interbank Offered Rate) stopa procentowa na rynku międzybankowym określana w Londynie przez 4 główne banki: Bankers Trust, Bank of Tokyo, Barclays i National Westminster. Na jej bazie banki wyliczają oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w walutach USD, EUR i CHF. Niektóre banki wyliczają oprocentowanie na podstawie stopy za trzy miesiące (tzw. LIBOR 3M), inne na podstawie stopy sześciomiesięcznej (LIBOR 6M) lub jednomiesięcznej (LIBOR 1M).

LTV

Skrót z języka angielskiego, Loan To Value) stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości będącej jego zabezpieczeniem. Im niższy poziom LTV, tym lepsze oprocentowanie zaproponuje nam bank.

Marża

Część składowa oprocentowania kredytu stanowiąca zarobek banku. Jest to stała część oprocentowania, do której dodawana jest część zmienna np. WIBOR.

Odrębna własność lokalu mieszkalnego

Prawo własności do mieszkania oraz części wspólnych budynku i gruntu, na którym znajduje się budynek.

Odsetki 

Środki należne bankowi z tytułu udzielonego kredytu. Wysokość odsetek uzależniona jest od stopy procentowej, która wynika m.in. z przeznaczenia kredytu, rodzaju zabezpieczeń oraz wewnątrz bankowej oceny scoringowej klienta.

Ograniczone prawo rzeczowe 

Wymienione w Kodeksie Cywilnym ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie, służebność, zastaw, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz hipoteka.

Okres spłaty kredytu 

Okres liczony od spłaty pierwszej raty do spłaty ostatniej raty kredytu wraz z odsetkami.
Opłata za rozpatrzenie wniosku – kwota pobierana przez bank za samo rozpatrzenie wniosku kredytowego. Niezależnie od tego, czy kredytu udzielono, czy też nie, nie jest ona zwracana.

Prolongata 

Wydłużenie okresu spłaty poza termin podany w umowie kredytowej i określenie nowej liczby i wysokości rat lub zmiana terminu płatności rat oraz określenie ich nowej liczby i wysokości.

Prowizja 

Opłata za udzielenie kredytu, płatna gotówką przed jego uruchomieniem lub doliczana do kwoty przyznanego kredytu.

Przewalutowanie 

Zmiana waluty kredytu na inną w trakcie okresu kredytowania.

Przystąpienie do długu 

Sytuacja, w której kilka osób zobowiązuje się spłacać kredyt wzięty przez jedną z nich. Najczęściej ma to miejsce w sytuacji, kiedy rodzice współprzystępują do kredytu dziecka. Choć nieruchomość będzie w tym przypadku stanowić własność dziecka, kredyt będzie wspólny.

Raty malejące (annuitetowe) 

Raty kapitałowo-odsetkowe złożone z równej raty kapitału oraz malejącej raty odsetkowej naliczonej od aktualnej kwoty zadłużenia. Rata kapitałowa jest stała, natomiast rata odsetkowa zmniejsza się wraz ze zmniejszającą się kwotą zadłużenia. Raty malejące są korzystniejsze dla klienta, uzyskanie kredytu z ratami malejącymi wymaga jednak większej zdolności kredytowej.

Raty równe 

Raty kapitałowo-odsetkowe, które zakładają spłatę kapitału i odsetek w formie rat o równej w całym okresie kredytowania wysokości. W trakcie spłaty kredytu udział raty kapitałowej rośnie, a raty odsetkowej maleje.

Rynek pierwotny nieruchomości 

Obrót nieruchomościami nowo wybudowanymi, nabywanymi np. od deweloperów i spółdzielni mieszkaniowych.
Rynek wtórny nieruchomości – obrót nieruchomościami, które były już użytkowane.

Spółdzielcze-lokatorskie prawo do lokalu 

Prawo do użytkowania lokalu mieszkalnego, jest ono niezbywalne i nie przechodzi na spadkobierców.

Spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu 

Podlegające dziedziczeniu prawo do użytkowania lokalu mieszkalnego, pozwalające na sprzedaż mieszkania lub przekazanie go jako darowiznę.

Spread walutowy 

Różnica pomiędzy kursem kupna i sprzedaży waluty, w jakiej został przyznany kredyt.

Stawka referencyjna 

Część oprocentowania odpowiadająca kosztowi pozyskania pieniądza przez bank. Zależnie od waluty, najczęściej stosowanymi stawkami referencyjnymi są WIBOR, LIBOR i EURIBOR.

Taksa notarialna 

Opłata pobierana przez notariusza za sporządzenie aktu notarialnego.

Termin wymagalności 

Termin oznaczający dzień, w którym zgodnie z umową zawartą z klientem zobowiązanie banku powinno zostać częściowo lub całkowicie uregulowane.

Transza kredytu 

Część środków wydzielona z całej przyznanej wartości kredytu. W transzach wypłacane są kredyty przeznaczone na budowę systemem gospodarczym lub budowę z deweloperem. Przed uruchomieniem kolejnych transz bank dokonuje kontroli inwestycji i weryfikuje postęp prac budowlanych.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego 

Ubezpieczenie płatne przed wypłatą kredytu w sytuacji kiedy klient nie posiada 20% udziału własnego.

Ubezpieczenie pomostowe 

Zabezpieczenie banku, płatne przez klienta do momentu dostarczenia odpisu Księgi Wieczystej potwierdzającego wpis hipoteki zabezpieczającej kredyt. Najczęściej ubezpieczenie to płatne jest w formie czasowo podwyższonej marży.

Umowa kredytowa 

Umowa zawierana między bankiem, a kredytobiorcą określająca m.in. cel kredytowania, okres spłaty, wysokość oprocentowania kredytu i prowizji za jego udzielenie, wysokość i termin spłaty poszczególnych rat oraz zakres uprawnień banku związanych z zabezpieczeniem spłaty kredytu.

Umowa przelewu wierzytelności 

Umowa, na podstawie której bank, w przypadku rozwiązania umowy pomiędzy kredytobiorcą, a deweloperem, jest uprawniony do żądania od dewelopera zwrotu należności do banku.

Użytkowanie wieczyste 

Prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, polega ono na oddaniu osobie fizycznej lub prawnej w użytkowanie na czas określony 99 lat nieruchomości gruntowej będącej własnością państwa.

Wakacje kredytowe 

Możliwość zaprzestania spłacania przez klienta kredytu na wynikający z umowy kredytowej okres (np. 3 miesiące) bez podania przyczyn. Taką możliwość oferuje coraz więcej banków.

Wcześniejsza spłata kredytu 

Spłata kredytu dokonywana przed terminem płatności określonym w umowie kredytowej. W zależności od banku koszty wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego kształtują się różnie. W niektórych bankach od samego początku trwania kredytu hipotecznego nie ma żadnych opłat za wcześniejszą spłatę, w innych wiąże się to z koniecznością zapłaty prowizji od 1% do nawet 5% spłacanej kwoty. W przypadku kredytów konsumpcyjnych banki nie mogą pobierać opłat za wcześniejszą spłatę.

Weksel 

Papier wartościowy zobowiązujący wystawcę weksla do zapłaty określonej kwoty w oznaczonym czasie.

WIBOR 

Skrót z języka angielskiego, Warsaw Interbank Offered Rate) średnia stopa procentowa, po jakiej największe banki w Polsce są skłonne innym bankom udzielić pożyczki w PLN na ustalony okres. W różnych bankach brane są pod uwagę średnie stopy procentowe za ostatnie trzy miesiące(WIBOR 3M), za ostatnie pół roku (WIBOR 6M) lub za ostatni rok (WIBOR 1Y). WIBOR jest podstawą wyliczania oprocentowania kredytów udzielanych w złotówkach.

Wierzyciel 

Uprawniony do otrzymania świadczenia od dłużnika. W przypadku kredytu wierzycielem jest bank, z którego oferty skorzystał kredytobiorca.

Wkład własny 

Część pieniędzy, którą przy zakupie nieruchomości klient wpłaca z własnej kieszeni. Najczęściej większy wkład własny wiąże się z lepszymi warunkami kredytu, które możemy dostać.

Zbywca nieruchomości 

Osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej, sprzedająca nieruchomość lub ograniczone prawo rzeczowe. Zbywcą jest również spółdzielnia mieszkaniowa przydzielająca lokal mieszkalny/dom jednorodzinny/lokal użytkowy na zasadach własnościowego prawa spółdzielczego.